深圳放松限購財聯(lián)社（調(diào)控政策“松綁圈”中的深圳樓市：購房者變“冷靜”）

時間：2023-02-21 17:40:09來源：food欄目：物流新聞閱讀：

　　調(diào)控經(jīng)濟政策“救市圈”中的深圳樓價：購房人變“淡定” 增量房貸上調(diào)聲浪高

　　最近一段時間，救市成為多地樓價調(diào)控的關鍵詞。作為第一線城市的樓價風向標之一，深圳或許已被樓價調(diào)控“救市圈”包圍，而且消費市場上有關深圳樓價的經(jīng)濟政策調(diào)整“傳言”不斷。不過，截至現(xiàn)階段深圳樓價調(diào)控經(jīng)濟政策并沒有發(fā)生變化，購房人勿輕信謠言。

　　樓價變還是不變？這是擺在第一線城市面前的選擇題。過去，深圳樓價非?！懊舾小保貏e是對經(jīng)濟政策變化的預期，但今年的情形或許有些不同。

　　證券時報本報記者在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過一年多的深度調(diào)控，加之經(jīng)濟環(huán)境的變化，即便面對各式各樣的樓價調(diào)控經(jīng)濟政策變化，購房人或許已變得越來越“淡定”，不少購房人期望深圳能穩(wěn)固來之不易的“調(diào)控功效”，相關成交量超低價在更新后能夠更“精確”。此外，對房貸的變化，大多數(shù)購房人更期望增量房貸也能略有上調(diào)。

　　穩(wěn)固來之不易的“調(diào)控功效”

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，5月以來全省已有近40個城市頒布了樓價調(diào)控救市經(jīng)濟政策，包括收緊限購、限售，降低首付比例，上調(diào)房貸，增加公積金貸款額度，發(fā)放購房補貼等數(shù)個方面。其中，粵港澳大灣區(qū)數(shù)個城市如佛山、中山、江門等，也陸續(xù)頒布救市樓價經(jīng)濟政策。臨近深圳的東莞和惠州，此前也分別對樓價調(diào)控經(jīng)濟政策進行一定程度的“救市”，其中，東莞提出生育二孩或三孩者可新增購買一套商品商品房、個人商品房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年等經(jīng)濟政策受到關注。在“利空”經(jīng)濟政策提振下，本報記者致電東莞城區(qū)、虎門鎮(zhèn)的幾個商品房項目會展，有銷售副經(jīng)理則表示前段時間推出的優(yōu)惠優(yōu)惠措施略有收緊，消費市場更傳出東莞成交量屢屢出現(xiàn)“交吉”的消息。

　　東莞的樓價調(diào)控救市經(jīng)濟政策帶來了許多消費市場反應，在深圳許多政府和社區(qū)論壇上，本報記者也發(fā)現(xiàn)許多購房人發(fā)帖和討論，呼吁深圳應謹慎“收緊”樓價調(diào)控經(jīng)濟政策，穩(wěn)固來之不易的“調(diào)控功效”。在羅湖區(qū)、光明區(qū)的幾個商品房項目會展，本報記者隨機采訪幾位購房人，大家都對現(xiàn)階段深圳成交量超低價如何調(diào)整、樓價調(diào)控經(jīng)濟政策會不會發(fā)生變化等問題高度關注，也期望相關經(jīng)濟政策變化能盡快落實，特別是成交量超低價。除了價格調(diào)整，多名購房人也對本報記者則表示，現(xiàn)在的成交量超低價是一個小區(qū)一個價格“一刀切”，如果成交量超低價得到更新，期望價格能夠更“精確”，例如根據(jù)樓層、朝向來計算超低價。

　　房地產(chǎn)消費市場的調(diào)控功效，除了行業(yè)自身經(jīng)濟政策工作力度外，還受金融信貸和稅收等影響。近期的金融經(jīng)濟政策變化，也給房地產(chǎn)行業(yè)注入活力。近日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于調(diào)整差別化商品房信貸經(jīng)濟政策有關問題的通知》，首房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR(貸款消費市場報價利率)減20個基點，二房按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　不過，本報記者咨詢中國銀行、寧波銀行等多家銀行建行副經(jīng)理，他們均則表示還未接到正式通知?，F(xiàn)階段深圳首房房貸最低能做到4.9%，也有建行副經(jīng)理則表示，“即便有上調(diào)的空間，但按照深圳的情形，可能很難達到4.4%?！辈贿^，與去年相比，多家銀行貸款速度保持較快水平，有的銀行成交量按揭業(yè)務的流水審核略有收緊，房貸貸款速度略有提升。

　　此外，對房貸的變化，大多數(shù)購房人更期望增量房貸也能略有上調(diào)。

　　IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜指出，對增量用戶來說，房貸下降的途徑不僅僅只在于LPR下降，央行、各家商業(yè)銀行以及地方政府都可以主動調(diào)降房貸，甚至給予不同工作力度的貼息。5月LPR走勢依然有下降趨勢，未來房地產(chǎn)金融也會進一步加快和加大寬松的頻率與工作力度。

　　購房還是要量力而行

　　那么，在周邊城市調(diào)控救市以及房貸發(fā)生變化預期的“提振”下，深圳樓價的交易情形發(fā)生了哪些變化？

　　其實，自4月初以來，深圳消費市場的成交量就出現(xiàn)許多回暖跡象，但也可看出購房人的“謹慎”。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，4月深圳全市一手寫字樓共成交量2851套，環(huán)比下跌0.3%，成交量網(wǎng)簽2539套，環(huán)比增長率為68.4%。美聯(lián)物業(yè)全省研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳全市二手寫字樓備案592套，環(huán)比上漲141.6%。上周，有2個商品房項目入市銷售，均來自龍華區(qū)，共帶來1687房源，但兩盤去化情形均不太理想。

　　此外，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月成交量量排名前20的深圳二手樓盤中，有超五成的小區(qū)物業(yè)公司掛牌價環(huán)比出現(xiàn)了上調(diào)。本報記者在羅湖、福田和龍崗坂田等數(shù)個片區(qū)實探發(fā)現(xiàn)，許多中介副經(jīng)理反映近日的確有些成交量物業(yè)公司小幅度“交吉”，但這些房源之前已經(jīng)很長時間沒有成交量，大多數(shù)物業(yè)公司也都是抱著“試一試”的態(tài)度。在采訪中，面對物業(yè)公司“交吉”的現(xiàn)象，多名購房人也則表示，相比較2020年的情形，自己變得比較“淡定”，坦言即便調(diào)控經(jīng)濟政策發(fā)生變化，現(xiàn)階段購房還是要量力而行。

　　中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文認為，房地產(chǎn)銷售低迷主要受三方面因素影響：一是由于疫情防控收緊，居民看房購房行為受到限制；二是居民收入增速明顯放緩，繼續(xù)加杠桿能力受到削弱；三是受近兩年房企債務違約事件影響，居民對期房銷售不信任，也對房地產(chǎn)銷售形成拖累。

　　深圳一家本地房企的營銷負責人告訴證券時報本報記者，公司對深圳消費市場前景依舊看好，但在當上調(diào)控環(huán)境中，公司推盤步伐將略有控制，在售新盤的優(yōu)惠促銷活動仍將繼續(xù)。

　　美聯(lián)物業(yè)全省研究中心總監(jiān)何倩茹認為，“深圳樓價的房貸在四大第一線城市里面處在最低水平，在全省范圍來看也是較低水平。因此，如果深圳也上調(diào)首房的房貸，對消費市場的提振程度也是相對較小，但有利空總比沒有利空要好，畢竟深圳寫字樓消費市場現(xiàn)階段的情形并不樂觀。至于深圳是否會頒布其他利空經(jīng)濟政策，我認為會有的，但具體不好猜測?！?/p>

　　廣東省規(guī)劃院商品房經(jīng)濟政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在現(xiàn)階段的高樓價背景下，對新市民購房來說壓力較大，因為現(xiàn)階段的樓價水平，相比2017年和2016年那一輪的紓困，最大的變化就是樓價已達歷史最高，很多新市民集中的熱點城市樓價比那個時候大概翻了一倍甚至兩倍，在這種情形下，就必須要降成本，才能真正地疏解樓價供需的錯配。

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