來源 | 運(yùn)聯(lián)智庫（ID：tucmedia）

作者 | 楊宏遠(yuǎn)

編輯 | 小L

最近幾天的形勢變化之快，讓筆者生出了些“洞中才數(shù)月，世上已千年”的感覺。

就在剛剛，筆者在朋友圈看到了某快遞加盟商的一則招聘司機(jī)與客服的信息，直接來了一句：“陰的不要，耽誤活”。

這樣的一句話，放到半個(gè)月前是我們窮盡想象力都無法想到的。

事實(shí)上，從疫情爆發(fā)開始，我們所有的關(guān)于短期趨勢發(fā)展的預(yù)判，幾乎都被推翻了。

如今，疫情見底，經(jīng)濟(jì)抬頭。但我們也不能否認(rèn)，不確定性因素是會永遠(yuǎn)存在的。要想找到確定性，我們必須以更長的周期看看待物流行業(yè)的發(fā)展。

而此時(shí)，從地產(chǎn)的角度去看物流行業(yè)的發(fā)展，就成了一個(gè)很好的視角。因?yàn)榈禺a(chǎn)投資，本身就要去穿越經(jīng)濟(jì)周期。

巨頭紛紛抄底，看好行業(yè)的長周期發(fā)展

春江水暖鴨先知。早在政策調(diào)整之前，國外的資本就已經(jīng)在國內(nèi)的物流地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻做出大動作。

其中一個(gè)比較重大的消息，來自于黑石旗下的龍地（DragonCor ）。龍地為黑石管理其在中國大陸龐大的房地產(chǎn)投資組合。11月8日，龍地宣布，即將完成對粵港澳大灣區(qū)內(nèi)面積約28中國方米現(xiàn)代倉庫的收購。

（龍地物流園區(qū)資料圖，來源：龍地官網(wǎng)）

近幾年，被稱為“華爾街PE之王”的黑石，就沒有停止過在國內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域“掃貨”。

去年1月20日，黑石從富力集團(tuán)收購了粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)– 廣州國際機(jī)場富力綜合物流園。當(dāng)時(shí)，黑石集團(tuán)董事長、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民透露稱，未來，黑石愿意在中國投資兩類房產(chǎn)：第一是倉儲類資產(chǎn)，第二是城市購物中心。

國際投資機(jī)構(gòu)KKR中國區(qū)董事趙然也曾表示，現(xiàn)在正是進(jìn)入亞洲地產(chǎn)領(lǐng)域的好機(jī)會，尤以中國為突出代表之一。

這一觀點(diǎn)似乎被越來越多的地產(chǎn)巨頭印證。

今年10月24日，高盛資產(chǎn)管理和森瑤中國共同宣布，雙方已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發(fā)和運(yùn)營一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項(xiàng)目，首批合作的種子項(xiàng)目為4個(gè)位于大上海地區(qū)的新基建項(xiàng)目，共計(jì)24中國方米。

11月7日，普洛斯宣布最新一期中國收益基金——普洛斯中國收益基金VI（GLPCIFVI）完成募集，規(guī)模達(dá)76億元人民幣。該基金將投資于中國19個(gè)城市的20處物流園區(qū)，可租賃面積約213中國方米。

普洛斯近三個(gè)月，相關(guān)物流基金已經(jīng)募集了200億元人民幣。

（普洛斯園區(qū)資料圖，來源：普洛斯官網(wǎng)）

除此之外，高瓴、易商、凱德、華平等也頻頻有所動作。有媒體稱，從年初到現(xiàn)在已經(jīng)有超220億元的資金進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

當(dāng)下，疫情放開，很多物流企業(yè)已經(jīng)感受到了貨量的回升。但是在此之前，大環(huán)境尚不景氣之時(shí)，黑石、摩根、ESR、京東產(chǎn)發(fā)、普洛斯等中外物流地產(chǎn)勢力，就已表示出對中國物流市場的濃厚興趣，并逆勢加碼布局。

這些大鱷們，對長周期內(nèi)的中國物流表現(xiàn)，仍然信心十足。

從地產(chǎn)物流的視角，看物流的新增量

我們?yōu)槭裁匆柚锪鞯禺a(chǎn)的視角，來看物流行業(yè)的發(fā)展，是因?yàn)楫?dāng)我們試圖對未來的發(fā)展做出預(yù)測時(shí)，除了要關(guān)注當(dāng)下，還應(yīng)該順應(yīng)行業(yè)發(fā)展的中長期主題。

物流地產(chǎn)，本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)的配套資產(chǎn)。

過去十年，電商產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。而電商又是高標(biāo)倉的核心用戶，因此，高標(biāo)倉發(fā)展的黃金時(shí)期也由此誕生。

一位曾在黑石任職過的業(yè)內(nèi)人士對運(yùn)聯(lián)智庫提到，未來對于物流地產(chǎn)來說，消費(fèi)驅(qū)動仍會發(fā)揮重要的影響力；但這里的消費(fèi)并不局限于電商，因?yàn)橄M(fèi)市場的商業(yè)模式本身也正快速發(fā)生變化。

短期現(xiàn)象，不會對物流地產(chǎn)產(chǎn)生多么大的影響。因?yàn)榈禺a(chǎn)有一個(gè)特殊屬性，即延后性，其迎合的是已經(jīng)產(chǎn)生的需求。

一位曾經(jīng)在龍湖物流地產(chǎn)、東百集團(tuán)物流地產(chǎn)板塊任職過的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從細(xì)分賽道角度來說，冷鏈物流會越來越受青睞。一方面，消費(fèi)升級下，消費(fèi)者對生鮮品質(zhì)的需求越來越多（短期消費(fèi)稍微受疫情沖擊）；另一方面，對于冷鏈，政府投資強(qiáng)度大，比傳統(tǒng)干倉更具有吸引力。

同時(shí)他提到，物流地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢肯定是更多地去融合和賦能產(chǎn)業(yè)，回歸資產(chǎn)本質(zhì)。

安博中國副總裁廖偉翔對運(yùn)聯(lián)智庫提到，除消費(fèi)驅(qū)動外，如今制造業(yè)已經(jīng)成為了物流地產(chǎn)新的發(fā)展引擎，尤其是高端制造業(yè)，也需要高標(biāo)準(zhǔn)的倉儲服務(wù)。

另外，不同于消費(fèi)驅(qū)動，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級會讓物流地產(chǎn)注意到一些非傳統(tǒng)的“核心地區(qū)”。

從供給端來看，長期來說，土地資源是持續(xù)收緊的，特別是華東、華南這些核心位置。

比如說新能源汽車產(chǎn)業(yè)。如今，很多中西部地區(qū)的省市持續(xù)發(fā)力新能源產(chǎn)業(yè)的招商引資。未來，隨著新能源汽車產(chǎn)業(yè)集中化，圍繞著頭部企業(yè)的新能源產(chǎn)業(yè)集群也將形成。而這些新的基地，就有可能分布在中西部省份。當(dāng)然，這需要建立在供應(yīng)鏈不斷升級的基礎(chǔ)上，達(dá)成各成本間的平衡。

萬緯物流相關(guān)負(fù)責(zé)人也提到，未來十年，物流地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，新的需求增長點(diǎn)預(yù)計(jì)在新興制造業(yè)相關(guān)領(lǐng)域，以及廣大工業(yè)制造業(yè)的升級需求中產(chǎn)生。其中，3C電子、新能源汽車、智能制造相關(guān)行業(yè)，近年來租賃需求擴(kuò)張意愿較強(qiáng)。

回到文初的問題，我們?yōu)槭裁匆谀壳斑@個(gè)節(jié)點(diǎn)，嘗試通過物流地產(chǎn)的視角去看物流行業(yè)未來的發(fā)展，除了剖析地產(chǎn)巨頭們動作后的深意，還為了給大家提供一種新的緯度，去做趨勢判斷。

預(yù)測永遠(yuǎn)不能幫你解決未來會發(fā)哪張牌的問題，預(yù)測可以幫你解決現(xiàn)在拿的是什么牌的問題。要想走向未來，就一定要看到未來。

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