河南商報(bào)首席記者 吳軍 文/圖

新鮮出爐的鄭焦一體化發(fā)展規(guī)劃，給了市場(chǎng)更多猜想。

近日，在焦作武陟開(kāi)貨運(yùn)公司的成先生聯(lián)系河南商報(bào)發(fā)哥，稱(chēng)其在武陟縣嘉應(yīng)觀的物流園，有20多畝空地，準(zhǔn)備建個(gè)冷庫(kù)，建成后預(yù)計(jì)出租給鄭州的企業(yè)和批發(fā)市場(chǎng)，租金要比鄭州的冷庫(kù)便宜一半，是否可行？

物聯(lián)云倉(cāng)的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，鄭州冷庫(kù)空置率為5.49%，全國(guó)冷庫(kù)平均空置率約為13.87%，兩個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比，說(shuō)明鄭州的冷庫(kù)目前還處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

但業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，冷庫(kù)的后期運(yùn)營(yíng)還取決于投資者的人脈、當(dāng)?shù)氐纳嫌钨Y源以及是否有專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)等。

咨詢(xún)：貨運(yùn)公司老總在焦作武陟有20多畝地，建冷庫(kù)出租是否可行？

再有一個(gè)月，客戶(hù)租約期滿(mǎn)，成先生的物流園區(qū)就有十來(lái)畝地要空下來(lái)了。

成先生是焦作武陟人，在當(dāng)?shù)亻_(kāi)貨運(yùn)公司多年，現(xiàn)有各種運(yùn)輸車(chē)100多輛。除此外，成先生自有的物流園區(qū)，還有20多畝地。其中的十來(lái)畝，租給了一個(gè)生產(chǎn)免燒磚的客戶(hù)，但一個(gè)月后，隨著租約到期，這個(gè)地就會(huì)空下來(lái)。

因?yàn)闃I(yè)務(wù)關(guān)系，成先生經(jīng)常往來(lái)于鄭州、焦作，從他所在的武陟縣嘉應(yīng)觀物流園出發(fā)，四五十分鐘左右，即可抵達(dá)鄭州東區(qū)。路程的方便，加上公司有批量運(yùn)輸車(chē)，讓成先生有了個(gè)大膽設(shè)想：能否利用現(xiàn)有的場(chǎng)地建設(shè)冷庫(kù)，然后租給鄭州的冷凍食品企業(yè)、冷鏈企業(yè)以及冷凍食品市場(chǎng)。

“我看你2月份寫(xiě)的一篇報(bào)道，里面提到，鄭州冷庫(kù)租金100元左右，我這邊建成后，只收四五十元就行，比鄭州能便宜一半。”同時(shí)成先生又表示，他之前一直在給普貨做運(yùn)輸，從來(lái)沒(méi)接觸過(guò)冷庫(kù)，所以，希望河南商報(bào)發(fā)哥能給他提供一些數(shù)據(jù)參考和建議。

現(xiàn)狀：焦作是四大懷藥生產(chǎn)地，有冷庫(kù)發(fā)展基礎(chǔ)

在河南冷鏈物流專(zhuān)家、河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院物流與電商學(xué)院黨委書(shū)記于曉勝看來(lái)，焦作有大力發(fā)展冷鏈、冷庫(kù)的基礎(chǔ)和條件。

從政策層面來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)卣苤匾曃锪餍袠I(yè)的發(fā)展。

2021年4月初，《鄭焦一體化發(fā)展規(guī)劃（2020—2035年）》經(jīng)省中原城市群建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組同意后正式印發(fā)，規(guī)劃范圍包括鄭州市、焦作市全域，其中鄭州市域、焦作中心城區(qū)、武陟縣、溫縣為一體化重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。《規(guī)劃》提出要著力構(gòu)建“一河通五軸、一帶聯(lián)兩心、兩山協(xié)兩拳”的總體發(fā)展布局。其中，“一帶”，即鄭焦產(chǎn)業(yè)帶，重點(diǎn)建設(shè)鄭焦科創(chuàng)走廊、鄭焦智造走廊、鄭焦晉智慧物流走廊。

在此之前的2020年10月底，焦作市人民政府印發(fā)了《鄭焦物流融合發(fā)展規(guī)劃》，先于“1+4”鄭州大都市區(qū)建設(shè)提到的鄭汴、鄭新、鄭許融合發(fā)展出爐。

其次，從當(dāng)?shù)匚锪餍袠I(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，焦作是全國(guó)首批供應(yīng)鏈創(chuàng)新與應(yīng)用試點(diǎn)城市。截至目前，焦作市擁有貨運(yùn)企業(yè)800余家，營(yíng)運(yùn)貨車(chē)近10萬(wàn)輛，規(guī)模以上專(zhuān)業(yè)物流企業(yè)100余家，可以彌補(bǔ)鄭州在貨運(yùn)車(chē)輛需求方面的缺口。

第三，焦作的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)適合發(fā)展冷鏈和冷庫(kù)。就食品行業(yè)來(lái)說(shuō)，焦作市擁有食品800億元產(chǎn)業(yè)集群，其“四大懷藥”（山藥、牛膝、地黃、菊花）產(chǎn)量占全國(guó)的70%以上，蘇打水產(chǎn)量占全國(guó)70%市場(chǎng)份額。

市場(chǎng)：鄭州冷庫(kù)缺口最高可達(dá)50萬(wàn)噸，高標(biāo)倉(cāng)尤其缺

焦作武陟當(dāng)?shù)赜欣鋷?kù)需求，但成先生的計(jì)劃是，建成的冷庫(kù)要對(duì)鄭州供應(yīng)，那么，鄭州冷庫(kù)市場(chǎng)目前處于什么狀態(tài)？

新密藏金源冷庫(kù)隸屬于國(guó)有控股企業(yè)河南藏金源倉(cāng)儲(chǔ)（集團(tuán)）有限公司，其建成的一期10萬(wàn)噸冷庫(kù)自2016年啟用，是國(guó)內(nèi)比較少見(jiàn)的單體鋼結(jié)構(gòu)8層冷庫(kù)，可輻射周邊40多個(gè)地級(jí)市，截至2021年4月9日，出租率達(dá)90%。

其運(yùn)營(yíng)總監(jiān)肖建國(guó)稱(chēng)，冷庫(kù)的使用有淡旺季之分，每年的8月份到春節(jié)前，是旺季，此時(shí)，鄭州的冷庫(kù)是不夠用的，缺口達(dá)30萬(wàn)至50萬(wàn)噸。像萬(wàn)邦市場(chǎng)、信基凍品市場(chǎng)、中原四季水產(chǎn)物流港、三全、思念、蜜雪冰城等市場(chǎng)或企業(yè)，都是冷庫(kù)的需求大戶(hù)。

其中，萬(wàn)邦目前有3個(gè)冷庫(kù)，面積達(dá)10萬(wàn)平方米，2021年還會(huì)新增15至20萬(wàn)平方米的新庫(kù)。三全在每年的冬季銷(xiāo)售旺季，都會(huì)租下7個(gè)冷庫(kù)，每個(gè)冷庫(kù)面積在兩三萬(wàn)平方米。因?yàn)猷嵵堇鋷?kù)不夠用，思念則要跑到新鄉(xiāng)獲嘉、焦作武陟去找?guī)臁?/p>

普通冷庫(kù)和高標(biāo)冷庫(kù)相比，后者更為緊俏。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，即將于今年6月份在鄭州開(kāi)業(yè)的盒馬生鮮，自春節(jié)過(guò)后，一直在找1500平方米的高標(biāo)智能冷庫(kù)，但幾個(gè)月過(guò)去了，至今尚沒(méi)找到。

分析：租金便宜一半，鄭州商家會(huì)否跨過(guò)黃河去焦作租冷庫(kù)？

為了吸引鄭州市場(chǎng)商家、企業(yè)前往，成先生的定位是，冷庫(kù)價(jià)位比鄭州便宜一半。

物聯(lián)云倉(cāng)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月，全國(guó)冷庫(kù)平均租金為85.27元/㎡/月，平均空置率約為13.87%。

鄭州的冷庫(kù)空置率則為5.49%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。

倉(cāng)庫(kù)搶手，導(dǎo)致了鄭州冷庫(kù)的租金逆勢(shì)飛揚(yáng)。

鄭州冷庫(kù)2019年的租金為89.19元/㎡/月，2020年上半年租金上升為95.5元/㎡/月，在全國(guó)排第8位，位次上升2位。

物聯(lián)云倉(cāng)鄭州城市合伙人王坤稱(chēng)，根據(jù)不同的地段，鄭州冷庫(kù)的租金一般在90元至120元/㎡/月。

成先生給出的四五十元的價(jià)格會(huì)否吸引一部分企業(yè)？

肖建國(guó)稱(chēng)，價(jià)格只是客戶(hù)選擇冷庫(kù)的參考因素之一，園區(qū)是否有專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)才是決定因素。而目前在鄭州，冷庫(kù)的專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)也就七八個(gè)。

中國(guó)交通運(yùn)輸協(xié)會(huì)投融資分會(huì)園區(qū)工作委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)倉(cāng)儲(chǔ)園區(qū)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（籌）副秘書(shū)長(zhǎng)賈進(jìn)克稱(chēng)，在哪兒建冷庫(kù)，是建普通冷庫(kù)，還是高標(biāo)冷庫(kù)，還有幾個(gè)因素必須要考慮：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)屬性，同行業(yè)占比如何；隔壁是干啥的，周邊的資源和自己將是互補(bǔ)，還是相沖；運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是否專(zhuān)業(yè)，老板格局是否夠大；公司的人脈、協(xié)作資源如何等。

算賬：20畝地建成的冷庫(kù)，幾年能收回成本

建什么樣的冷庫(kù)更好出租？

賈進(jìn)克稱(chēng)，根據(jù)不同的定位，冷庫(kù)共有四大類(lèi)：產(chǎn)地冷庫(kù)，像中牟是大蒜、花生、西瓜等蔬果產(chǎn)地，當(dāng)?shù)鼐陀泻芏噙@樣的冷庫(kù)；市場(chǎng)配套冷庫(kù)，像萬(wàn)邦市場(chǎng)、信基凍品市場(chǎng)、中原四季水產(chǎn)物流港的冷庫(kù)，都屬于這一種；自用冷庫(kù)，如三全、思念自建自用的；第三方冷庫(kù)，比如成先生這種，自己建了準(zhǔn)備租給別人用的。

“成先生如果想建冷庫(kù)，還是要先找好用戶(hù)和服務(wù)定位才行?！焙幽鲜∥锪髋c采購(gòu)聯(lián)合會(huì)冷鏈行業(yè)分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)郭鵬認(rèn)為，目前武陟區(qū)域所建冷庫(kù)，大多以自建自用為主，還有部分是三全、思念等大型冷凍食品制造商的外協(xié)廠。如果成先生沒(méi)有自己的食品加工廠，建議他組建第三方的冷鏈物流冷鏈服務(wù)公司，為客戶(hù)提供冷鏈運(yùn)輸服務(wù)，可以城配，也可以遠(yuǎn)途運(yùn)輸；要么就是把庫(kù)建好租給有需要的其他商戶(hù)，但是這些商戶(hù)不見(jiàn)得就是鄭州的，租戶(hù)一定是在武陟有冷庫(kù)使用需求才行。

賈進(jìn)克稱(chēng)，按現(xiàn)在市場(chǎng)上缺口大的高標(biāo)冷庫(kù)算，每平方米建設(shè)成本在3000元，如果加上設(shè)備，再加2000元，10畝地的建設(shè)，按三分之二的使用面積算，投資也得2000萬(wàn)元。如果成先生沒(méi)有穩(wěn)定的上游資源、客戶(hù)等，10年也不一定能收回成本。

郭鵬的算法相對(duì)比較樂(lè)觀。

20畝地可以預(yù)建2座5000㎡的高架庫(kù)，庫(kù)高可以做到9米左右（4層貨架），單一建冷庫(kù)不含土建和鋼構(gòu)，一座5000㎡的高架庫(kù)制冷方面的造價(jià)在700萬(wàn)元左右（常規(guī)配置），兩座也就是1400萬(wàn)元（這20畝地內(nèi)還需配建發(fā)貨區(qū)域、機(jī)房、泵房、消防室、辦公室、貨車(chē)?？繀^(qū)域等），這種高架庫(kù)在嘉應(yīng)觀區(qū)域的租金大概80元左右/㎡/月，一個(gè)庫(kù)每月的租金約40萬(wàn)元，不含電費(fèi)。含上電費(fèi)，中間冷庫(kù)租賃不能斷節(jié)，預(yù)計(jì)2到3年收回成本（冷庫(kù)建造方面）。10000㎡的冷庫(kù)土建和鋼構(gòu)部分加起來(lái)預(yù)估也要1000萬(wàn)元左右。

若是按成先生說(shuō)的月租四五十元，那只能建4至5米的常規(guī)冷庫(kù)了。這樣土地利用率太低（所有費(fèi)用投入可以減少35%）。冷庫(kù)建設(shè)可以70%是冷藏，30%是保鮮。10000㎡的冷庫(kù)完全建成投入使用，需要從進(jìn)場(chǎng)施工起算，工期得3-4個(gè)月。正常冷庫(kù)租賃3年左右就能收回成本。

（編輯 吉倩倩 呂瑞天）

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